Umowa deweloperska – co zawiera i jak przebiega podpisanie u notariusza

Zakup mieszkania od dewelopera przed zakończeniem budowy opiera się na szczególnym rodzaju kontraktu zawieranego w formie aktu notarialnego. Od jego treści zależy zakres ochrony nabywcy.

Kiedy zawiera się taką umowę

Umowa deweloperska dotyczy sytuacji, w której lokal albo dom nie ma jeszcze wyodrębnionej własności, a bardzo często nie jest też ukończony. Inwestor zobowiązuje się wybudować obiekt, wyodrębnić lokal i przenieść jego własność na nabywcę, nabywca zaś zobowiązuje się zapłacić umówioną cenę w ustalonych transzach.

Ten typ czynności różni się od zwykłej sprzedaży. W chwili podpisania nabywca nie staje się właścicielem, lecz uzyskuje roszczenie o przeniesienie własności w przyszłości. Właśnie dlatego wymagana jest forma aktu notarialnego, a porozumienie zawarte bez zachowania tej formy nie wywoła zamierzonych skutków prawnych.

Od takiego kontraktu odróżnia się umowę rezerwacyjną, która jedynie czasowo wyłącza lokal z oferty, oraz umowę przedwstępną zawieraną wtedy, gdy budynek jest już gotowy, a lokal ma założoną księgę wieczystą. Kwalifikacja konkretnego przypadku należy do notariusza. To on bada stan prawny nieruchomości oraz dokumentację przedstawioną przez inwestora i dobiera właściwy rodzaj czynności.

Warto pamiętać, że pojęcie to obejmuje dziś szerszy katalog sytuacji niż kilkanaście lat temu. Osobno traktuje się przedsięwzięcia rozliczane etapami, osobno sprzedaż domów jednorodzinnych, a jeszcze inaczej lokale gotowe, gdy inwestor ma już wpisane prawo własności do księgi wieczystej.

Elementy treści, którym warto się przyjrzeć

Treść aktu porządkuje wzajemne zobowiązania stron i przesądza o tym, na co nabywca może się powołać w razie opóźnienia albo sporu o jakość wykonania. Zakres postanowień bywa różny, ale w praktyce powtarza się kilka grup zapisów:

• oznaczenie nieruchomości i lokalu, czyli powierzchnia, układ pomieszczeń, kondygnacja, przynależności takie jak komórka lokatorska oraz udział w nieruchomości wspólnej,

• standard wykończenia opisany w załączniku wraz z rzutem lokalu i informacjami o zastosowanych rozwiązaniach technicznych,

• cena oraz harmonogram wpłat powiązany z postępem prac na budowie,

• terminy zakończenia robót, odbioru technicznego oraz zawarcia umowy przenoszącej własność,

• zasady odbioru lokalu i tryb zgłaszania wad stwierdzonych w protokole,

• kary umowne oraz przesłanki odstąpienia przysługujące każdej ze stron,

• informacja o rachunku powierniczym prowadzonym dla przedsięwzięcia i o zasadach wypłaty środków inwestorowi,

• opis obciążeń wpisanych do księgi wieczystej wraz ze sposobem ich zniesienia przy wyodrębnianiu lokalu.

Ostatni punkt bywa niedoceniany, a ma duże znaczenie praktyczne. Grunt, na którym powstaje inwestycja, zwykle obciążony jest hipoteką zabezpieczającą kredyt budowlany. Nabywca powinien wiedzieć, w jaki sposób lokal zostanie z tego obciążenia zwolniony i jakie zobowiązanie złożył w tej sprawie bank finansujący dewelopera.

Kolejnym punktem zapalnym bywa rozliczenie różnicy między powierzchnią projektową a powierzchnią zmierzoną po zakończeniu budowy. Umowa określa dopuszczalne odchylenie oraz sposób dopłaty lub zwrotu części ceny, a brak precyzji w tym miejscu prowadzi później do sporów.

Przygotowanie dokumentów i przebieg czynności

Sporządzenie aktu poprzedza analiza dokumentów. Notariusz weryfikuje stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej, sprawdza umocowanie osób reprezentujących inwestora oraz kompletność materiałów opisujących przedsięwzięcie, w tym prospekt informacyjny z załącznikami. Nabywca przedstawia dokument tożsamości, a przy zakupie finansowanym kredytem także dokumenty bankowe. Dokładny zakres materiałów notariusz ustala indywidualnie, ponieważ zależy on od charakteru inwestycji i sytuacji stron.

Projekt aktu warto otrzymać wcześniej, żeby spokojnie zapoznać się z jego treścią poza kancelarią. W dniu czynności notariusz odczytuje dokument, wyjaśnia znaczenie poszczególnych postanowień i odpowiada na pytania. Każda ze stron może zgłosić uwagi, a uzgodnione zmiany nanosi się przed złożeniem podpisów. Po podpisaniu strony otrzymują wypisy aktu.

Elementem czynności jest również wniosek o wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej. Taki wpis ujawnia oczekiwanie na przeniesienie własności wobec osób trzecich i stanowi jedno z podstawowych zabezpieczeń kupującego. Notariusz przekazuje wniosek do sądu wieczystoksięgowego.

Co dzieje się po podpisaniu

Po zawarciu umowy nabywca wpłaca kolejne transze na rachunek powierniczy prowadzony dla inwestycji, zgodnie z harmonogramem i postępem robót. Wypłata środków inwestorowi następuje na zasadach opisanych w umowie oraz w regulaminie rachunku, a bank kontroluje zaawansowanie budowy.

Zakończenie procesu to odbiór lokalu z protokołem oraz drugi akt notarialny, w którym dochodzi do wyodrębnienia lokalu i przeniesienia własności. Dopiero ta czynność czyni nabywcę właścicielem i stanowi podstawę wpisu prawa własności do księgi wieczystej.

Krakowska kancelaria notarialna działająca pod adresem knuplerz.pl prowadzi czynności związane z obrotem nieruchomościami, w tym umowy zawierane z inwestorami na rynku pierwotnym. Zagadnieniu, jakim jest umowa deweloperska u notariusza, poświęcono odrębne opracowanie w części informacyjnej serwisu, gdzie opisano przebieg czynności oraz materiały zwykle potrzebne do jej przygotowania.

Materiał ma charakter ogólnoinformacyjny i nie zastępuje porady prawnej. Zakres dokumentów, treść aktu oraz przebieg czynności ustala notariusz indywidualnie, po zapoznaniu się ze stanem prawnym nieruchomości i sytuacją stron.

Artykuł sponsorowany